神奈川県川崎市・横浜市のフルリフォームのメリットデメリット

建替えより有利と言われるフルリフォームのメリットとデメリット

 

 

老朽化により住み心地が著しく悪化した自宅は建替えが通例です。しかし築年数の古い住宅の中には、敷地の関係から現行建築基準法で建て替えができない「再建築不可物件」が少なくありません。

そうした住宅も新築同然の住宅に再生できるのがフルリフォームです。また建築基準法に合致した敷地でもフルリフォームは建替えより有利と言われています。

 

 

 

フルリフォームの3つの施工法

フルリフォームとは、老朽化した家屋の基礎、柱、梁など建物の骨組みだけを残し、他の構造部分を丸ごと新築住宅同然に一新する大規模な住宅リフォームのことです。しかしフルリフォームには内壁だけ、外壁だけを一新する施工法もあり、フルリフォームは次の3つに分類されます。

 

 

• 内外部フルリフォーム……建物の骨組みだけを残し、他の構造部分をすべて解体・撤去し、新築住宅同然に再生するリフォーム
• 内部フルリフォーム………建物の内壁を解体・撤去し、骨組みと外壁を残して新築同然に再生するリフォーム
• 外部フルリフォーム………建物の外壁を解体・撤去し、新築同然に再生するリフォーム。主に老朽化した外壁の取替えを目的に実施される

 

 

 

フルリフォームの費用内訳

フルリフォームは立地エリア、築年数、施工法など様々な条件により相場が異なります。

このためフルリフォームをする場合は、相見積で相場感を掴むしかないと言われています。では、その工事費はどんな費目で構成されているのでしょうか。

 

 

(1)設計手数料

間取り変更、住宅設備再配置、内装、外壁、屋根、耐震、断熱などの設計と工事監理を二級建築士に委託する費用です。総工事費の10―20%が相場と言われています。

 

 

(2)解体・撤去費

フルリフォームをするために内装、天井、床などを解体し、廃材を撤去する費用です。

 

 

(3)建物補強工事費

老朽家屋の場合は建物の躯体・構造部が劣化しているので、補強工事が必要になります。

劣化があまり進んでいない場合は数十万円程度で済みますが、劣化が進み、建替えに近い状態の場合は躯体の取替えが必要な場合の工事費は100万円以上になります。

 

 

(4)内装・住宅設備費

フルリフォームの檜舞台となる内装・住宅設備の取替え費です。

費用は内装材の種類・性能(断熱素材・抗菌素材・自然素材等)や住宅設備のグレードにより開きが出ます。

 

 

(5)諸費用

工事車両の駐車場代、運搬費、通信費、ゴミ処理費などが諸費用になります。

このうち運搬費は工事道具・資材の搬入・搬出に要する費用、通信費は打合せを始めリフォーム工事会社と工事依頼者との事務連絡経費になります。

ゴミ処理費は解体を始めとする過程で発生する廃材の産業廃棄物運搬・処理費になります。諸費用は総工事費の10―15％が相場と言われています。

 

 

 

 

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フルリフォームのメリット・デメリット

建替えもフルリフォームもそれぞれメリット・デメリットがあります。しかし工事費、工期、解体、その他諸々を総合的に比較すると、建替えよりフルリフォームの方がメリットは大きいと言われています。

 

 

 

 

フルリフォームのメリット

(1)建替えよりも工事費が安い

例外はありますが、フルリフォームは建替えより工事費が安いのがメリットの1つです。その要因は解体・撤去費と建築工事費にあります。

建替えの場合、基礎・骨組みを含め建物の一切合切を解体・撤去しなければなりません。当然廃材発生量も膨大で産業廃棄物としての運搬・処理費も高額になります。

しかしフルリフォームの場合は解体・撤去は建替えより小規模で済みます。建築も土台・骨組み工事基本的に不要なので、リフォーム個所だけの工事で済みます。

 

 

(2)建替えより工期が短い

建替えの工期は平均6カ月、フルリフォームの工期は平均3カ月と言われています。工期が短い分、仮住まいの家賃支払いも少なくて済みます。

 

 

(3)大幅な間取り変更が可能

内外部フルリフォームの場合は「部屋の仕切り壁を取り払って2室を1室に変更し、ゆったりとした居室空間を確保する」、「使い勝手の悪い間取りを無くし、快適な居住環境に変える」などを目的とした間取り変更が可能です。

 

 

(4)給排水管と配線の一新が可能

築年数が20年以上の場合は、古い材質の給排水管・配線が用いられているので腐食が著しく進んでいるケースがあります。

フルリフォームは内壁、天井、床など解体・撤去するので、給排水管と配線の一新とレイアウト変更が容易です。

 

 

(5)必要個所・設備だけの補強・更新ができる

建替えの場合は、まだまだそのまま使用できる使える個所も解体・撤去しなければなりません。

しかしフルリフォームの場合は、まだ十分使用できる個所や設備を残して解体・撤去できます。これは工事費の安さ要因のみならず、廃材の排出抑制にも繋がります。

 

 

(6)公的支援を受けられる

フルリフォームの場合は、国や自治体の様々な公的支援制度を利用できるのもメリットです。

国の主なフルリフォーム関連公的支援制度として次が挙げられます。

 

 

 

<減税制度>

• 所得税控除……投資型減税ː最大50万円、ローン型減税ː最大62.5万円、住宅ローン減税480万円
• 固定資産税減額……耐震ː税額の1/2、バリアフリーː税額の1/3、省エネː税額の1/3、長期優良住宅化ː税額の2/3
• 贈与税非課税措置
• 登録免許税特例措置
• 不動産取得税軽減措置

 

 

<補助制度>

• 長期優良住宅化リフォーム推進事業……最大250万円
• 地域型住宅グリーン化事業省エネ改修型……最大50万円
• 戸建て住宅ZEH(ネットゼロ・エネルギー・ハウス)補助事業……最大105万円
• 既存住宅における断熱リフォーム支援事業……戸建て住宅ː最大120万円、集合住宅ː最大15万円
• 次世代省エネ建材の実証支援事業……最大300万円

(出典ː国土交通省『住宅リフォームガイドブック令和3年版』)

 

 

 

 

フルリフォームのデメリット

(1)間取り変更を制約される場合がある

木造住宅やマンションの構造により壁や柱が構造体になっている場合は、間取り変更が不可能なケースがあります。

また老朽化の進み具合によっては、建替え工事費とほとんど変わらないケースもあります。

 

 

(2)リフォームローンは住宅ローンより高金利

フルリフォーム資金調達法の１つに「リフォームローン」があります。

リフォームローンと住宅ローンの基本的な違いは次の通りです。

 

 

 

　　　　　　　　リフォームローン           住宅ローン 

・借入限度額　 500万円―1000万円    5000万円―1億円

・借入期間　　　　　最長15年 　　　　　最長35年
・金利相場          　  　2―5％　　　   　　    1―2％

 

 

 

つまりリフォームローンは、住宅ローに比べ借入限度額が低く、借入可能期間が短く、金利が高いのが特徴です。

これはリフォームローンの場合、金融機関の抵当権非設定を始め住宅ローンに比べ融資条件が甘いからです。

その分、貸倒リスクを避けるため借入限度額、借入期間、金利が厳しくなっており、返済総額も住宅ローンより高額になります。

 

 

 

 

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フルリフォームを安上がりにする方法

フルリフォームを少しでも安い費用で済ませるには様々な方法がありますが、基本的には次の方法が効果的と言われています。

 

 

(1)部屋と住宅設備のレイアウトを明確にする

フルリフォームの事前準備段階で、部屋と住宅設備のレイアウトを明確化します。

これが曖昧だと二級建築士との認識齟齬により設計変更が相次ぐ原因となり、設計手数料が高額になってしまいます。

 

 

(2)建材や住宅設備のグレードに優先順位をつける

例えば使い勝手を良くしたいキッチン、寛ぎ空間になる浴室、居住性を高める床・内壁・天井材などはハイグレード、それ以外はスタンダードやローグレードと、メリハリのある優先順位を付けることで、リフォーム費の抑制が可能になります。

 

 

(3)適正相場を見極めるために相見積を取る

同一条件のフルリフォームでも、リフォーム工事会社により見積額は異なります。このため3社以上を目安に相見積を取るのが重要です。

これにより工事費の内訳を比較でき、また自宅のリフォーム工事費の適正相場が掴めます。

 

 

 

 

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まとめ

フルリフォームは老朽化した自宅を新築同然に再生するリフォームなので、リフォーム工事会社選びは特に重要と言えます。

このため、相見積を取った会社の中から、

 

①フルリフォーム施工実績が豊富、

②地域での営業歴が長い、

③様々な建築関連資格を所有している、

④豊富な経験に基づき要望に沿ったリフォーム計画を適正額で提案してくれる、

⑤不具合が発生した時は即応してくれる

 

などのアフターサービス体制が充実している――などを基準に選ぶと良いでしょう。