神奈川県川崎市・横浜市のフルリフォームの種類

住宅建替えより満足度が高いと言われる住宅フルリフォームとは？

 

老朽化した住宅は建替えが一般的です。しかしフルリフォームなら、建替えより安い工事費で長年住み慣れた我が家を新築同然の快適な住まいに再生できるケースが大半で、近年はその需要が高まっています。フルリフォームとはどのようなリフォームなのでしょうか。

 

 

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フルリフォームとは

住宅フルリフォームとは、老朽化した住宅の基礎、柱、梁など建物の骨組みだけを残し、床、天井、内装、外壁、屋根、住宅設備などをすべて一新し、新築住宅同然に再生する大規模な住宅リフォームのことです。「スケルトンリフォーム」とも呼ばれます。建替えよりフルリフォームを選ぶ住宅所有者が増えている背景の1つに、建築基準法の制約があります。

現行建築基準法は、第42条で「都市計画区域及び準都市計画区域内」における「道路とは幅員四メートル以上のものをいう」と定義し、第43条で「建築物の敷地は道路に二メートル以上接地しなければならない」と定めています。このため都市計画区域と準都市計画区域内にあり、第43条に該当する老朽住宅は、例外規定を除き建て替えることができなくなっています。このような住宅の再生法がフルリフォームと言われています。

なお、フルリフォームと混同されがちなのが「リノベーション」です。実際、両者を同義で解説しているケースもあります。

 

両者の基本的な違いは、

• ●フルリフォーム……老朽化した住宅を新築住宅同然に再生する大規模改修工事
• ●リノベーション……住宅の性能強化により既存住宅の付加価値を向上するための大規模改修工事

 

にあります。そしてフルリフォームの場合は、リノベーションも同時に実施できるのが特徴と言えます。

 

 

 

フルリフォームで可能なこと

フルリフォームで可能なこととして、一般に次が挙げられます。

• ●耐震化……基礎・柱・梁・外壁・屋根等の耐震化による住宅の安全性向上
• ●断熱化……床・壁・天井の断熱材採用による熱中症・ヒートショック予防
• ●室内の衛生化……24時間換気システムの設置、抗菌機能建材の採用、自動水栓・自動洗浄便器・自動点灯・消灯照明器具等採用による「非接触範囲の拡大」など
• ●間取り変更……玄関、水回り、間仕切り、窓、階段などの変更や段差解消による住環境の快適性向上
• ●「長期優良住宅」化……「長期優良住宅認定制度」に適応した耐震性、省エネ性、躯体の劣化対策、間取り変更の容易性、維持管理・更新の容易性などによる住宅資産価値の向上

 

 

 

フルリフォームの実施手順

フルリフォームの実施は国土交通省の『住宅リフォームガイドブック』が客観的な目安になるといえます。そのおよその手順は次の通りです。

 

 

手順1：事前準備……家族の要望の洗出し、リフォーム予算の概算把握、リフォーム工事会社の情報収集など

 

手順2：見積依頼……複数社への相見積と提案依頼

 

手順3：リフォーム工事依頼会社の決定……見積書とリフォーム提案の比較、不明点の確認、工事依頼会社のリフォーム瑕疵保険加入確認など

※リフォーム瑕疵保険ːリフォームの現場検査と工事保証がセットになった保険制度です。リフォーム工事会社が同保険の加入者になります。物件引き渡し後、工事の不具合や欠陥を施主が見つけた場合、工事会社に同保険から補修費が支払われます。フルリフォームは工事費が高額なので、同保険の加入確認は必須事項と言えるでしょう。

 

手順4：リフォーム工事の詳細決定……ショールームでの住宅設備実物確認、工事内容と見積の調整、資金調達計画決定など

※ショールームでの実物確認ːショールームではキッチン、トイレ、浴室、洗面台などのサイズ(幅、奥行き、高さ)をメジャーで測り、家族にとって使いやすいサイズであるかの確認が重要です。

 

手順5：リフォーム工事契約締結……工事請負契約書・最終見積書、工事設計図・工事打合せ記録などの内容確認と仮住まい先の確保

※仮住まい先ːフルリフォームの場合は、物件をいったんリフォーム工事会社へ明け渡し、戸建て住宅なら4カ月程度、マンションなら3カ月程度の仮住まいが必要になります。リフォーム工事会社によっては自社所有物件貸出や住宅賃貸物件仲介会社紹介をしてくれる会社もあります。仮住まい先探しについては事前に相談すると良いでしょう。

 

手順6：リフォーム工事着工……工事進捗状況の視察と現場監督との打合せ、工事の追加・変更箇所の記録と保存、近隣挨拶など

※近隣挨拶ːリフォーム工事期間中は騒音・振動・埃が少なからず発生し、工事車両の出入りもあるので近隣に迷惑をかけます。このため再入居後の近隣トラブルを防止する意味でも、工事着工前の近隣挨拶が重要です。挨拶回りは次が目安になります。

●戸建て住宅……表・裏の両隣、工事車両駐停止場所の近隣

●マンション……同一フロアの住戸と自宅住戸の上下階住戸

 

手順7：リフォーム工事完了と物件引渡し……竣工検査立ち合い、契約書・工事設計図・工事保証書の保管、アフターメンテナンス事項の確認、住宅設備の使用説明書・保証書保管など

 

 

 

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フルリフォームで注意すべきこと

フルリフォームで注意すべきこととして、基本的に次の3つが挙げられます。

 

 

(1)リフォーム計画の可視化

フルリフォームの事前準備で最重要なのがリフォーム計画の可視化です。

家族とよく相談をして、

 

• ●何のためにフルリフォームをするのか
• ●耐震化、断熱化、室内衛生化など住宅性能に関する優先順位
• ●一新する住宅設備のグレード

 

などを決め、それを一覧表にまとめると計画の可視化ができます。

計画の可視化によりリフォーム工事会社の提案や様々な選択肢による迷いのブレを最小限化できます。それにより予算の適正化と満足度の高いリフォームが可能になるでしょう。

 

 

(2)「住宅リフォーム支援制度」の活用

住宅リフォームにおいては、国と自治体が様々な減税・融資制度と補助事業により住宅リフォームの支援措置を講じています。

自己負担の軽い資金調達をするためにも、住宅リフォーム支援制度の情報収集・研究に基づく活用が重要と言えるでしょう。

 

 

(3)住宅の構造によっては間取り変更をできないケースがある

フルリフォームであっても、すべての住宅の間取り変更が可能と言うものではありません。住宅の構造により柱や壁や柱の移動・撤去ができないケースがあるからです。

例えば戸建て住宅の場合は、2×4工法やプレハブ工法で建築した住宅は、柱と壁自体が建物を支える躯体になっているので、間取り変更は不可能になります。

またマンションの場合も構造により間取り変更が不可能なケースがあります。

 

 

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フルリフォーム工事会社の選び方

リフォーム工事会社は大手ハウスメーカー、地域密着型の工務店・リフォーム工事専門会社、その他の3業態に大別でき、それぞれ次の特徴があります。

 

 

●大手ハウスメーカー

施工法が全国的に統一されていて、社会的信用力もあるので工事依頼の安心感があります。しかし工事自体は地域の工務店、建築会社などに依頼し、ハウスメーカーはそれを管理するので管理コストがかかります。さらに全国展開の営業管理費、広告宣伝費もかかります。これらのコストが一定の割合でリフォーム工事費に上乗せされるので、一般に工事費は割高です。

 

 

●地域密着型の工務店・リフォーム工事専門会社

自社直接工事なので大手ハウスメーカーのような中間経費が発生せず、その分工事費は割安です。大手ハウスメーカーに対抗するため、施工力が大手と遜色のない会社が多いのも事実と言えます。また地域密着なので、地域特性に適した住宅リフォームに長けている会社が少なくないと言えます。

 

 

●その他

住宅設備メーカーの販売代理店、家電量販店などがリフォーム工事を兼業している業態です。専業ではないので地域密着型の工務店・リフォーム工事専門会社と比べ工事対応力は一般に低いと言われています。

 

 

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まとめ

フルリフォームは大規模工事であり、工事完了後のアフターメンテナンスも重要です。したがってリフォーム工事会社は慎重に選ぶ必要があります。「予算の関係があるので」と、安さのみを売り物にしている会社は選択肢から外すのが賢明と言えるでしょう。

そこで地域密着で営業している会社の中から、事業理念、建築関連所有資格、フルリフォーム施工実績などを調べ、信頼度が高いと判断できる複数社から相見積を取り、提案を受ける、相談するなどのコミュニケーションを経て真のパートナーとなってくれる会社を探すのが、フルリフォームに失敗しない原則と言えるでしょう。